Vous trouverez ci-dessous, en réponse à la demande de notre association, le courrier de la Préfecture en date du 24 Juillet 2024 précisant la situation exacte de la commune de Marnes-la-Coquette vis à vis du respect de l'objectif 25% de logements sociaux de la loi SRU - cf note 1. Voir aussi le bilan 2022 de l'observatoire de l'habitat - GPSO - cf note 2.
La loi n° 2022-217 du 21 février 2022, relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l'action publique locale (dite loi 3DS) a défini de nouvelles modalités pour l'établissement des objectifs triennaux de rattrapage selon le taux de logements sociaux atteint par une commune soumise à des objectifs de rattrapage.
A ce jour
Cf le courrier du Préfet ci-dessous:
«Au 1er janvier 2023, la commune de Marnes-la-Coquette compte 142 logements sociaux, ce qui correspond à 21,19 % des résidences principales (soit 670) (cf définition note 8) : il manque 26 logements sociaux pour atteindre l'objectif de 25 %.».
▶ Etat des lieux
Dans les faits pour la période triennale en cours
La préfecture indique : «l'objectif quantitatif de rattrapage pour la période triennale 2023-2025 est de 13 logements sociaux».
La situation s'aggrave au vu de la loi Solidarité et renouvellement urbain (SRU) modifiée par la loi 3DS
Sur le simulateur officiel le taux de logements locatifs sociaux était respectivement de 5,09% (2008) 13,12% (2014) 21,58% (2019). Le taux légal de logements sociaux à atteindre (au 1er janvier 2020 étant de 25%.
Ainsi en 2020 un prélèvement brut total de 10 831,39 € est mentionné pour le budget communal au titre du prélèvement annuel pour les communes déficitaires avec cependant un prévèlement net de 0€ (Cf note 1 sur la loi SRU).
Aujourd'hui comme indiqué ci-dessus nous sommes avec 21,19 % au 1er janvier 2023 (la Préfecture - cf courrier - prenant comme «base des objectifs triennaux, le taux de logements sociaux et le nombre de logements manquants au 1er janvier 2022, respectivement 21,19% et 142»), en recul sur le pourcentage de 2019 (21,58%) ci-dessus du simulateur officiel. Pour sa part, la mairie lors d'une réunion en 2019 mentionnait un taux de 20% cf page 9 du document présenté en réunion - note 5 et note 7.
Si les objectifs fixés par la Préfecture par rapport à la loi ne sont pas respectés
la mairie prend le risque de voir la commune déclarée en carence (comme Vaucresson et Ville-d'Avray) avec :
de possibles sanctions financières.
voir le Préfet décider de l'implantation des constructions avec une part de logements sociaux et ceci dans TOUS LES QUARTIERS de MARNES.
S'agissant de l'application d'une loi : aucune association locale ou syndicale, aucun cahier des charges ou règlement de lotissement Domaine de la Marche, Parc de Marnes, Parc des Terrasses ne pourra aisément s'y opposer (le PLUi classant de plus l'intégralité du territoire urbain de Marnes en secteur de mixité sociale cf note 3 sur PLUi), sauf action juridique contre un permis pour d'autres raisons.
Avec un pourcentage 25% sur le nombre de résidences principales
plus il y a de construction ayant cette vocation… plus il faut de logements sociaux.
Les constructions particulièrement denses sur le Stade (résidence Eugénie) et plus récemment sur la rue Y.Cariou (résidence séniors) y ont contribué, même si elles comprennent une part de logements sociaux (22 pour la résidence séniors soit 25% des 86 logements). Mais ce type de construction ne réduit pas pour autant le nombre de logements sociaux manquants.
A l'inverse des 29 logements sociaux dans la résidence pour personnes en situation de handicap le long de la voie ferrée dont le permis date d'avril 2022, qui sont déjà pris en compte dans le courrier du Préfet («La résidence de logements familiaux 7 bis et 7 ter rue Y.Cariou agréée en 2022 a été rajoutée au bilan de la commune dans le cadre de l'exercice 2020-2022»)
Voir aussi l'incidence des permis accordés dans le Domaine de la Marche et au Parc des Terrasses.
Et ceux à venir probablement dans le bourg du fait des nouvelles possibilités de construire autorisées par le Plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) du site patrimonial remarquable (SPR) que nous avions critiqué (Cf notre analyse).
Des objectifs de rattrapage sont fixés par la Préfecture sur une période triennale - 50 % du déficit de logements locatifs
Progressivité dans le temps : «Ainsi le taux de 33 % est relevé à 50 % dès que la commune présente un taux de logements locatifs sociaux compris entre 21 % et 23 % (ce qui est le cas pour Marnes), et à 100% dès que la commune présente un taux de logements locatifs sociaux compris entre 23 % et 25 %.»
Un volet qualitatif est associé (cf courrier Préfecture).
▶ Comment s'en sortir
Comme nous y invite le courrier de la Préfecture, nous resterons en liaison afin de suivre l'évolution de ce dossier.
Nous restons à la disposition des élus pour une entrevue ou, à leur initiative, une réunion publique
Echange de points de vue, compléments sur notre analyse et sur la réponse du Préfet ?
Situation des projets urbains de la mairie ou de promoteurs: projets de construction envisagés ou validés et localisation sur Marnes-la-Coquette, pouvant induire mécaniquement une augmentation des logements sociaux. Tous les quartiers de Marnes étant concernés par la loi, confirmé par le PLUi.
La mairie s'est placée, au fil du temps, dans une alternative dangereuse
Densifier encore plus, hors logements sociaux, ou perdre la main sur la délivrance des permis de construire en passant sous l'autorité du Préfet.
Espérons qu'un vrai dialogue entre la mairie et les Marnois soit enfin engagé pour y réfléchir ensemble.
Les solutions méritent ce dialogue. Voyons ce que la mairie propose avec ou non le concours du service habitat de GPSO ou d'autres compétences.
▶ Repères
Avec le retard, au 1/01/2023, vis à vis de la loi
Mme le Maire et les élus ne peuvent évoquer comme alternative : l'arrivée de logements sociaux dès qu'il y a refus par les marnois d'un projet immobilier inadapté !
Les marnois ne sont pas si crédules. Conscients de la nécessité de respecter la loi, ils sont aussi très soucieux de préserver impérativement leur cadre de vie associant l'urbain et le végétal, avec une qualité si importante dans le quotidien comme pour l'avenir de leurs enfants.
Ils devraient être associés aux projets urbains envisagés par la mairie avec une répartition équilibrée sur tous les quartiers (Cf note 3 et note 4).
Ce dialogue doit s'appuyer sur ce qui forge la qualité de vie des Marnois, l'identité et la pérennité de Marnes
Le patrimoine bâti (typologies et formes urbaines des quartiers), végétal et arboré avec les jardins du pavillonnaire, contribuant à la biodiversité comme élément de la trame verte et bleue (mentionné au SCoT), et la proximité de la forêt de Fausses-Reposes.
Une politique foncière et de ménagement du patrimoine Marnois pourrait alors être formulée.
À défaut ce serait la voie ouverte à de nouvelles tensions et de possibles déploiements d'actions juridiques.
Cliquez sur l'un des onglets ci-dessous pour accéder à l'information mentionnée dans le titre
︎◉ Courrier reçu de la Préfecture sur la situation de Marnes-la-Coquette - Logements Sociaux
«Les communes ne disposant pas de suffisamment de logements sociaux au regard du taux applicable sont dites déficitaires et doivent rattraper leur retard.
Ces communes sont dès lors redevables d’un prélèvement annuel opéré sur leurs ressources fiscales, proportionnel à leur potentiel fiscal et au déficit en logement social par rapport à l’objectif légal. Ces communes ont cependant la faculté de déduire du prélèvement les montants qu’elles investissent en faveur du logement social. Ainsi, la prise en compte de ces dépenses déductibles peut conduire à réduire voire ramener le prélèvement à zéro. Ce mécanisme vise à inciter les communes à soutenir les projets de logements sociaux.»
Ce document présente la situation pour chaque commune de GPSO (dont Marnes) et un glossaire fort intéressant sur les différents termes en usage pour l'habitat et le social.
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︎◉ Fiche Observatoire de l'Habitat 2022 - Marnes-la-Coquette
Le PLUi classe l'intégralité du territoire de Marnes en Secteur de mixité sociale SMS 2
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︎◉ PLUi- Plan des prescriptions particulières logements sociaux dans TOUS les quartiers de Marnes-la-Coquette
Dans le Règlement il est ecrit page 230 Pour SMS-2 : Il est exigé : «un minimum de 25% de logements sociaux (en surface de plancher) pour les nouvelles constructions ou opérations de reconstruction à destination de logement de plus de 400 m² de surface de plancher ou d'au moins 10 logements.»
Par ailleurs : «Les dispositions de mixité sociale s'appliquent à toute opération de réalisation de logements (constructions(s) neuve(s), reconstruction et travaux d'extension), à l'exception des opérations de changements de destination d'une construction existante. Dans le cas d'une extension, la règle ne s'applique qu'aux surfaces de plancher destinées au logement crées à l'occation de la réalisation du projet.»
Situation sur les projets urbains et incidence sur le pourcentage de logements sociaux
Après les projets du 33 bd de Jardy, de la rue Y.Cariou, du 8 av des Terrasses et probablement d'autres à venir dans le Bourg, le Domaine de la Marche, le Parc de Marnes, le choix de la mairie de densifier Marnes-la-Coquette se poursuit. Cela renforce automatiquement, pour les nouvelles résidences principales, le nombre de logements sociaux à construire.
Le cas du 8 av des Terrasses (8 villas contiguës formant immeuble - probablement des résidences principales) révéle bien l'incidence de la densification avec l'obligation des 25% de logements sociaux : 2 logements de plus venant s'ajouter au 26 logements sociaux manquants.
Le permis validé par la mairie, sans référence explicite à une politique foncière municipale, alors que le projet contrevient à la forme urbaine du Parc des Terrasses, à certains articles du règlement du PLU, aux objectifs de protection des arbres du PLUi et à celui du zéro artificialisation nette.
Cf article 192 loi Climat et résilience - Artificialisation: "altération durable de tout ou partie des fonctions écologiques d'un sol, en particulier de ses fonctions biologiques, hydriques et climatiques, ainsi que de son potentiel agronomique par son occupation ou son usage".
Ces choix ont conduit les habitants à un recours gracieux aujourd'hui au contentieux.
Dans le Plan des prescriptions particulières logements sociaux du PLUi il est mentionné une localisation d'emplacements réservés au coin de la rue Y.Cariou pour 764 m2. A voir le nombre de logements sociaux envisagés par la mairie, la date possible de réalisation et l'opérateur éventuel.
Ce type de densification urbaine ne ménageant pas le patrimoine marnois peut très bien se reproduire dans le Domaine de la Marche (Bd de Jardy face au projet de Vaucresson) par regroupement de parcelles ; aussi dans le bourg et le Parc de Marnes.
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︎◉ Lors de la réunion Urbanisme du 27 novembre 2019, la mairie annonçait au 1er janvier 2019
les 30 logements existants en 2001, 9 logements square Pasteur, 43 logements avenue Pasteur, 25 logements 7 ter rue Yves Cariou, 35 logements 7 bis rue Yves Cariou : soit un nombre total de logements offerts à la location : 142.
Le nombre de résidences principales indiqué 680, l'objectif de logements sociaux à atteindre 170, le manque à 28 logements soit un taux de 20,9% pour une obligation de 25%.
le nombre de résidences principales mentionnées par la mairie au 1er janvier 2019 - 680 (cf notre 5) alors que les statistiques Insee donne 635 en 2015 et 656 en 2021 ? Hausse puis forte baisse du nombre de résidence principale constatée sans doute par le service des impôts note 8 ?
le chiffre de 670 résidences principales au 1er Janvier 2023 résulte du courrier de la Préfecture avec la phrase "Au 1er janvier 2023, la commune de Marnes-la-Coquette compte 142 logements sociaux, ce qui correspond a 21,19 % des résidences principales".
Les chiffres varient selon les sources pour une même année
Sans pour autant changer la donne de la situation - le déficit de la commune en logements sociaux (au 1 janvier 2023, 26 logements sociaux manquent pour respecter le taux de 25%), ce serait bien de mettre à plat les informations si la Mairie:
publiait les données transmises par la Préfecture pour les bilans triennaux des dernières années et ses engagements.
indiquait ses références pour le calcul des résidences principales.
Ci-contre un tableau récapitulatif selon les sources.
A éclaircir :
Fond ocre : Ecart du pourcentage de logements sociaux réalisé en 2019 entre le simulateur officiel et la mairie.
Fond vert : Sur le nombre de résidences principales, des différences à approfondir entre mairie (2019), INSEE (2021, Préfecture (2023).
La résidence principale est le logement habituel et effectif. Il s’agit du bien que vous occupez avec votre famille la majeure partie de l’année. C'est le lieu d'habitation au 31 décembre de l'année de perception des revenus. C’est l’administration qui apprécie les éléments permettant de déterminer si le bien répond à cette définition.
INSEE : Une résidence principale est un logement occupé de façon habituelle et à titre principal par une ou plusieurs personnes qui constituent un ménage. Il y a ainsi égalité entre le nombre de résidences principales et le nombre de ménages.
L'article 1 LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové : «La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an»
Cf Article L302-5 du Code de la Construction «Les résidences principales retenues pour l'application du présent article sont celles qui figurent dans la liste transmise par l'administration fiscale principalement issue de la déclaration des propriétaires prévue à l'article 1418 du code général des impôts»
