La dérive des quartiers Ouest de Marnes-La-Coquette.
Sombre perspective… La colère monte.


◼︎ Sommaire

(cliquez sur les liens ci-contre)


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image Permis_33_Bd_de_Jarcy__Mars_20221.jpg (0.2MB)
Demande Permis de Construire 33 Bd Jardy N°PC 092 047 18 C 0003M1


► Moment de vérité pour le 33 Bd de Jardy.

Les enjeux sont majeurs.



image Permis_33_Bd_de_Jarcy__Mars_20222.jpg (0.2MB)
Demande Permis de Construire 33 Bd Jardy N°PC 092 047 17 C 0001M2
A la suite du mail du 17 février des trois voisins, qui avaient fait annuler les 2 permis de construire et qui nous alertaient sur la suite, vous avez été des dizaines à revenir vers nous pour nous demander comment agir concrètement contre ce projet.
Jamais les membres de l’association n’ont été aussi réactifs, et c’est à juste titre, puisque, comme annoncé dans ce mail, le promoteur vient de déposer (le 14 mars dernier) des modificatifs de demandes d'autorisations à construire pour lui-même et pour sa SCI 33 Jardy (modifications conduisant à 496,80 m2 de bureaux), se référant aux permis délivrés en 2017 et 2018, identiques en termes tant de destination, que de surface de plancher, de gabarit et d'emprise.
C’est donc maintenant que tout se joue pour Marnes-La-Coquette.
Madame le Maire va-t-elle tenir sa promesse faite en réunion publique à une bonne cinquantaine de Marnois il y a deux ans lorsqu’elle a dit « il n’y aura pas d’immeuble à cet endroit, je m’y engage ». Elle a en tous cas les moyens juridiques de s’opposer à ce projet.

Un seul immeuble Aujourd'hui. A 15 ans ce sont des immeubles PARTOUT
Un seul immeuble Aujourd'hui. A 15 ans ce sont des immeubles PARTOUT


Nos quartiers sont-ils voués à la disparition du pavillonnaire au profit d'immeubles de bureaux ou d'habitation ?


Que fait l'équipe municipale ?
Le silence des conseillers de quartiers est assourdissant.



Comment E.Feltesse et C.Barody-Weiss ont-ils pu valider les demandes de permis du 33 Bd de Jardy en 2017 et 2018 qui sont à l'origine de la situation actuelle !
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► Danger devant nous… Mobilisons-nous - Défendons nos quartiers Ouest.


■ Vers des heures sombres pour nos quartiers Ouest de la Marche et des Terrasses ?

  • 33 Bd de Jardy : Résultat de la décision de la Cour d'Appel de Versailles sur l'annulation des permis de construire délivrés en 2017 et 2018 par la mairie de Marnes. Cf ci-contre.

  • Devenir du 8 av des Terrasses : même si la petite maison bordant le chemin des eaux semble vendue, cela signifie-t-il que le propriétaire renonce à faire venir un promoteur et réfléchit à une division parcellaire du terrain en 2 lots par exemple ? A suivre attentivement.

  • Projet de construction de 113.000 m2 de bureaux sur l'Île Seguin voulu par le maire de Boulogne (président de GPSO !) confortant les promoteurs dans leur visée sur l'ouest parisien et donc sur nos quartiers. Qu'en pense notre maire de Marnes ?
    • Cf Les dernières lettres thématiques sur la situation : Première fausse note : faut-il encore des bureaux sur l'Île Seguin ? ; Seconde fausse note : le green washing ne peut remplacer la végétation en plein terre ! ; Troisième fausse note : projet Vivaldi : mise en péril d’un site et d’un paysage remarquables ; Quatrième fausse note : consultation du public : désaveu manifeste, 72,5% des 752 contributions rejettent le projet.
■ Rappel de la décision de justice pour le 33 Bd de Jardy.
Avec la décision en appel - Tribunal de Versailles -, le juge ouvre la voie à une évolution de la situation.
  • Article 1er : «ll est sursis à statuer sur la requête cle la SCI 33 Jardy et sur l'appel incident de la commune de Marnes-la-Coquette jusqu'à I'expiration du délai fixé à I'article 2 du présent arrêt».
  • Article 2 : «Le délai dans lequel la régularisation des permis de construire délivrés le 9 août 2017 et le 20 juillet 2018 doit être notifiée à la cour est fixé à quatre mois.».
  • A défaut d'agir ainsi la SCI Jardy de Mr Heck pourrait se voir opposer l'Article 3 du jugement : «Tous droit et moyens des parties sur lesquels il n'est pas statué sont réservés jusqu'en fin d'instance».

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► A l'heure de la modification du PLU et de la prochaine rédaction du PLUi
La municipalité envisage-t-elle sérieusement de protéger
nos quartiers ouest ?


■ Restons très prudent, la mairie ayant bien su, en 2017 et 2018, utiliser en nombre : quatre adaptations mineures pour valider les projets du 33 bd de Jardy. Ce fut une erreur dans les choix de la municipalité (Cf Note 1).

■ Pour montrer sa volonté de protéger nos quartiers ouest, C.Barody-Weiss et l'équipe municipale doivent d'une part refuser les modifications de ces permis de construire (évoquée par la cour d'appel) ; et d'autre part inclure dans la modification du PLU les deux bâtiments Jardy à la sortie de l'A13 (Pizzeria et petit bâti du 33 bd de Jardy) comme bâtiments caractérisitiques de l'identité de Marnes-La-Coquette.

■ Notre maire dit souvent s'appuyer sur les avis de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF). Certes mais l'avis de l'ABF ne fait pas une politique urbaine ! (Cf Note 2 : A propos des avis de l'ABF).

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► La régularisation dépend des choix que va faire notre maire Mme C. Barody-Weiss.


Accepter ou non la présence d'un immeuble dans nos quartiers en l'occurrence celui des Terrasses ? La vocation pavillonnaire de nos quartiers étant affirmée.
Usage ou non des 4 adaptations mineures pour justifier la régularisation des permis de construire ?


Hier


N'oublions pas la mémoire des lieux. Le Parc des Terrasses (69 lots sur 6 ha) créé en 1929 à partir de « La Mission », partie boisée du Château de la Marche. - Parc des Terrasses Cahier des Charges - cliquez pour télécharger (Cf Note 3)
Parc des Terrasses - Avenue du Bois

Aujourd'hui


Si on accorde les permis du 33 bd de Jardy… c'est une porte grande ouverte aux promoteurs "envahisseurs"… suite logique aux projets d'immobiliers de bureaux du Maire de Boulogne sur l'Île Seguin !
image Av_du_BoisVue_ParisBASAujourdhui.jpg (1.1MB)

Demain


La pression sera trop forte… Exit les 10m max au faîtage… exit l'interdiction de toit plat… Avec des Immeubles très économes en énergie … vous avez le droit de construire plus haut dit la ministre du Logement !
image Av_du_BoisVue_ParisBASDemain.jpg (1.1MB)

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► Avenue du Bois … Pluie d'immeubles…

Oyez... Oyez...
La plus belle avenue de
Marnes-Les-Bureaux
est née


Si vous le souhaitez... demandez un photomontage similaire pour votre rue.
Au choix : Parc des Terrasses ou Domaine de la Marche.

Bientôt, d'autres photomontages seront disponibles sur quelques rues de ces deux quartiers.
image Programme_Immobilier_a_MarnesLesBureaux.jpg (1.3MB)

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■ Ce que dit le jugement.
Le promoteur semble gagner : il a 4 mois pour régulariser…

Le jugement d'appel sur les permis de construire Jugement appel Tb Versailles-33 bd de Jardy-du 28 01 2022 N°19VE04279

■ La Mairie se retrouve à devoir valider ou non un immeuble dans un quartier considéré comme pavillonnaire
Le PLU actuel est pourtant très clair. Nous trouvons :
  • Rapport de présentation Pg 15 «deux zones urbanisées, à vocation d’habitat essentiellement : le bourg au sud-est, les domaines de La Marche et des Terrasses au nord-ouest»
  • PADD (Plan d'aménagement et de développement durable)
    • Pg 6 «Prendre en compte les caractéristiques architecturales existantes dans les futurs projets de construction»
    • Pg 7 «Maintenir les caractéristiques générales du bâti, tout en permettant une évolution modérée du bâti dans les domaines de La Marche et des Terrasses afin de faciliter l’accueil d’une population jeune avec des enfants
    • Pg 9 Carte Légende pour nos quartiers Ouest «Evolution modérée afin de répondre aux besoin des habitants tout en préservant les formes urbaines et la qualité du cadre de vie et du paysage»
  • Règlement : Art UEa2 concernant «occupations et utilisations des sols admises sous conditions»

NB : Il est surprenant que (§2.2 Art UEa2 du règlement) les restrictions en matière de bureaux ne concernent que le Domaine de la Marche et non le Parc des Terrasses… Il faut approfondir le pourquoi de cette différenciation (jugement de valeur, projet de la municipalité de transformer le Parc des Terrasses en immeubles de bureaux ?).

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► Les fondamentaux qui doivent guider l'action de la Municipalité.


◼︎ Le Patrimoine de Marnes c'est sa proximité
avec la nature et la forêt.


Il en est de même pour plusieurs des communes du sud-ouest du département des Hauts-de-Seine.
  • Cette richesse permet aux habitants des zones urbaines très centrales d'avoir une jonction avec les milieux humides et et les grands massifs forestiers de l'ouest de l'Ile de France dans les Yvelines, comme le montre la carte.
  • Marnes est ainsi à l'interface et un bon exemple pour rendre compatible l'implantation de l'habitat humain avec les habitats de la faune et de la flore.
  • Cette pénétrante permet avec les cycles naturels d'apporter des services (rafraîchissement, qualité de l'air et de l'eau, fixation des particules fines et des poussières, fixation oxyde d’azote et de soufre…) et de diffuser dans la Métropole.

En résumé, la position stratégique de Marnes est de faire bénéficier les centres urbains des services rendus par les milieux naturels à la périphérie. C'est cette réalité qui peut protéger Marnes et articuler les documents d'urbanisme.

 Marnes-La-Coquette - Position avancée vers Paris au cœur des forêts ouest d'Ile de France
Marnes-La-Coquette - Position avancée vers Paris au cœur des forêts ouest d'Ile de France


◼︎ Identifier la géographie de notre territoire.


Trois Unites Paysagères
Trois Unites Paysagères

◼︎ Marnes contribue à lutte contre les îlots de chaleur


Lutte contre les îlots de Chaleur Urbains  - Situation de Marnes
Lutte contre les îlots de Chaleur Urbains - Situation de Marnes

◼︎ Nos jardins favorisent la biodiversité en permettant la circulation faune, flore…


Renforcer la place de la nature et préserver la trame verte et bleue
Renforcer la place de la nature et préserver la trame verte et bleue
en intégrant nos jardins pavillonnaires

◼︎ Préservons-nous des bâtis en hauteur sur des points hauts !


Forme urbaine Entrée de Ville A13 Marnes-La-Coquette
Forme urbaine Entrée de Ville A13 Marnes-La-Coquette
Dans le Plan d'aménagement et de développement durable (PADD) du PLU, il est spécifiquement mentionné sur les perspectives et les reliefs :
  • Préserver les points de vue dégagés vers Paris et Vaucresson depuis les Terrasses ou La Marche.
  • Prendre en compte les caractéristiques architecturales existantes dans les futurs projets de construction.
  • Dans certains quartiers : vues vers Vaucresson ou vers Paris et la Tour Eiffel. Les constructions en hauteur opèrent des ruptures ou prennent alors une importance accrue dans le paysage.

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◼︎ Etre de son temps, n'est pas nier son passé ! N'effaçons pas l'esprit Jardy.


  • Ne renonçons pas à mettre en valeur, à protéger ce qui relève de l'histoire de Jardy. Ci-dessous extraits de l'histoire de Jardy.
  • Pour la petite histoire, savez-vous qu'à une époque ce périmètre de Jardy a failli devenir un quartier couvert d'immeubles comme l'on faisant dans les années 1970.
Voulons-nous aujourd'hui à la sortie de l'A13, une entrée de ville dénaturée par un bâtiment de promoteur dans le style de La Défense, qui nierait :
  • l'esprit Jardy (pavillons périphériques de style hérité des haras de Jardy : Pizzeria et bâtiment du 33 bd de Jardy),
  • le bâti environnant et la forme urbaine du lieu,
  • les valeurs partagées par les marnois (bâti modéré, intégration à la nature et la forêt environnantes)…
Ces valeurs constituent l'identité de notre village que la municipalité doit faire sienne, y compris sur le dossier du 33 Bd de Jardy.

Devrons-nous abandonner le mot même de «Coquette» ?
Est-il coquet d'avoir un immeuble de bureaux style La Défense comme entrée de notre village ?

Jardy - Territoire - Historique - Pavillons - Entrées
Jardy - Territoire - Historique - Pavillons - Entrées
Ainsi l'histoire voit ce territoire évoluer en plusieurs étapes :
  • Prieuré créé par les moines de l’Abbaye de Tiron au XIIème siècle,
  • Détaché en 1817 de Vaucresson pour être rattaché à Marnes-La-Coquette,
  • Grande ferme au milieu des bois jusqu’à la fin du XIXème siècle,
  • Création des haras de Jardy en 1890 par Edmond Blanc, avec des divers bâtiments et notamment la fameuse « Cour des 49 », le petit manège et les différents pavillons périphériques. Bâtiments conçus dans le style des cours d’entraîneurs de Chantilly, et de certains élevages de Normandie : mélange heureux de briques apparentes et de structures de bois ou de fer au dessin élégant à colombages.
  • Pendant près de 90 ans, ce Haras un des plus réputés d’Europe pour l’élevage de pur-sang (Nubienne, Energy, Flying Fox… ), situé au voisinage immédiat de l’hippodrome de la Marche.
  • Repris par Marcel Boussac, l’activité du haras reprend alors avec une vigueur nouvelle pour plus d’un demi-siècle avec « Tourbillon ».
  • En 1980, l’Etat devient propriétaire du Haras de Jardy et le Conseil Général des Hauts-de-Seine en devient titulaire au titre d’une convention signée le 24 décembre 1980 qui stipule la vocation prioritaire du Haras de Jardy pour les sports équestres qui a été complétée en 1985 par le Tennis, puis en 1988 par le Golf.

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► Enjeux d'avenir pour nos quartiers.


▶︎ Les enjeux à venir

Un terrain est d’abord une RESSOURCE
avant d’être un espace à construire



Avoir une politique urbaine d'entrée de ville.

Notre GÉOCRAPHIE et notre HISTOIRE -
dont Jardy - c'est :


  • notre position avancée vers Paris au cœur des forêts ouest d'Ile-de-France ,
  • * notre présence sur trois unités paysagères (versant de Garches, Parc de Saint-Cloud et forêt de Fausses-Reposes, Vallée de Marivel).

▶︎ Regardons l'avenir.

1- La modification du PLU : une urgence
  • Il faut y inscrire divers arbres et bâtis présentant un intérêt pour la commune et en particulier mentionner les deux bâtiments d'esprit Jardy (pizzeria et bâtisse du 33). L'idée, via ces mentions dans le PLU, est de faire valoir aisément le respect nécessaire de la forme urbaine générale de chaque quartier, de la limite des hauteurs en particulier sur les points hauts comme les Terrasses, du type de bâti propre à nos quartiers ou lié à notre histoire…
2- La rédaction du PLUi : une vision d'avenir
  • Mettre en évidence les ressources patrimoniales de nature (jardins, forêts) disponible à Marnes, et d'intérêt métropolitain.
  • Il faut ainsi intégrer nos jardins pavillonnaires dans la trame verte, prendre en considération les services rendus par la nature aux niveaux des températures, de la biodiversité, des pollutions …

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► Notes de bas de page



Note 1 : Historique Parc des Terrasses et Domaine de la Marche
Les Terrasses, La Marche et la partie Stade jusqu'à la rue Y.Cariou sont intimément liés par :

Nb : Pour la petite histoire, il se dit que l'une des entrées du Château du Domaine de la Marche serait en haut du Bd de Jardy.

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Note 2 : A propos des avis de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF)

Avis et Nature de la situation
L’ABF peut rendre 3 types d’avis :
  • l’avis simple : l’autorité qui délivre l’autorisation d’urbanisme (en principe le maire) peut passer outre l’avis de l’ABF. Mais elle engage ainsi sa responsabilité en cas de recours contre l’autorisation. De ce fait, le maire suit quasiment toujours l’avis de l’ABF ;
  • l’avis conforme : en particulier si covisibilité dans les 500 mètres constatable à l’œil nu (Conseil d'Etat) - article L. 621-30 du Code du patrimoine. Le maire doit obligatoirement suivre l’avis de l’ABF ;
  • l’avis consultatif : hors secteur protégé, le maire peut toutefois demander un avis à l’ABF au titre de son expertise.

Construction - Démolition
  • Pour une construction, son avis est simple (donc le service instructeur est libre de le suivre ou non).
  • Pour une démolition, son accord exprès est requis (ce qui implique que l’administration est en situation de compétence liée s’il se prononce défavorablement et qu’elle peut simplement choisir de délivrer ou de ne pas délivrer le permis de démolir en présence d’un avis favorable).
Ce que dit la loi pour la démolition
L' Article R 425-18 du Code de l'Urbanisme dit :
Lorsque le projet porte sur la démolition d'un bâtiment situé dans un site inscrit en application de l'article L. 341-1 du code de l'environnement, le permis de démolir ne peut intervenir qu'avec l'accord exprès de l'architecte des Bâtiments de France.

En cas de Construction / Démolition
Il résulte des articles L. 451-1, R. 425-18 et R. 425-30 du code de l'urbanisme que :
  • Lorsque la démolition d'un bâtiment situé dans un site inscrit est nécessaire à une opération de construction et que la demande de permis de construire porte à la fois sur la démolition et la construction, le permis de construire, qui autorise également la démolition, ne peut intervenir qu'avec l'accord exprès de l'architecte des Bâtiments de France (ABF).
  • Lorsque la demande de permis de construire porte à la fois sur la démolition et sur la construction et que les documents qui y sont joints présentent de manière explicite les deux volets de l'opération, l'avis de l'ABF doit être regardé comme portant sur l'ensemble de l'opération projetée, sans qu'il soit nécessaire que cet avis mentionne expressément la démolition.
Zones de Protection du Patrimoine
Zones de Protection du Patrimoine

Quelles sont les protections autour du bâtiment 33 bd de Jardy Cf image ci-dessus disponible sur l'Atlas du Patrimoine
  • Trou de Serrure - 5km autour de la chambre du roi Versailles - Patrimoine mondial Unesco -Décret Malraux
  • Protection au titre des abords de monuments historiques
  • NB : En limite du Site inscrit - Forêt de Fausses Reposes

Notons que pour les permis délivrés en 2017 et 2018, l'ABF n'a mentionné dans son avis que la loi LCAP - Chateau de Versailles - Décret Malraux.
  • LCAP : Loi relative à la liberté de la création, à l'architecture et au patrimoine

Plus généralement il est surprenant que sur le dossier du 33 bd de Jardy, au vu des protections ci-dessus… l'ABF n'est rien eu à redire !

L'ABF s'occupe de la protection du patrimoine bâti … pas de l'urbanisme.
S'il faut de bonnes relations avec l'ABF et se faire conseiller.
  • Il n'apartient pas à ce dernier, quelle que soit la situation, d'aller au delà de son rôle en se substituant aux élus pour déterminer la politque urbaine de l'équipe municipale.
  • Ne surévaluons pas le rôle de l'ABF. D'autres acteurs donnent aussi des avis et au final c'est le signataire qui est seul responsable en l'occurence le maire ou un adjoint.
  • Il en est ainsi par ex de l'appréciation par l'élu de l'insertion d'un bâti ou autre, au tire de l'Article R111-27 Code Urbanisme… Ce qui serait «de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.»
L'ABF est un spécialiste du patrimoine. L’article L.632-2 du Code du patrimoine désigne la mission de l’ABF de la manière suivante :
  • L’ABF « s’assure du respect de l’intérêt public attaché au patrimoine, à l’architecture, au paysage naturel ou urbain, à la qualité des constructions et à leur insertion harmonieuse dans le milieu environnant. Il s’assure, le cas échéant, du respect des règles du plan de sauvegarde et de mise en valeur ou du plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine. »
  • Dans cet esprit, l’ABF doit s’impliquer dans l’urbanisme à toutes les échelles et principalement à l’échelle locale. Donc, il a une mission de veille qui comprend plusieurs volets d’action. Ces volets sont : conseiller, conserver et contrôler.

Si le maire ou un particulier est en désacord avec l'ABF, il peut former un recours auprès du préfet de région contre celui-ci.
  • Ce recours administratif préalable est obligatoire (art. R. 424-14, code de l'urbanisme) avant de saisir, s'il n'est toujours pas satisfait des résultats de ce recours, le juge administratif.
  • Son recours est examiné par la commission régionale du patrimoine et des sites. Le préfet de région émet alors un avis qui se substitue à celui de l'ABF. Cet avis, dans le cas où il infirme l'avis de l'ABF, impose à l'autorité ayant pris la décision de refus, de statuer à nouveau dans le délai d'un mois suivant la réception du nouvel avis.

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Note 3 : Adaptations Mineures
Aucun instructeur de permis de construire ne peut décider seul de l'utilisation de 4 adaptations mineures pour justifier la validation d'un permis de construire :
Rappel sur la notion dite d’adaptation mineure - Art. L152-3 du Code Urbanisme :
Les règles et servitudes définies par un plan local d’urbanisme :
  • ■ 1° Peuvent faire l’objet d’adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes ;
  • ■ 2° Ne peuvent faire l’objet d’aucune autre dérogation que celles prévues par les dispositions de la présente sous-section.
Sur ce dossier, la Mairie a dû dépenser 7.200 € (cf compte rendu du conseil municipal du 11-02-2021) pour se faire assister d'un avocat intervenant à la Cour d'Appel, alors qu’une démarche concertée de bon sens aurait permis d’éviter ces frais qui sont dans notre budget commun.
  • Cf ci-dessous les extraits des conseils municipaux.
33 bd Jardy-Contentieux Cour Appel- PV-succinct-du-16-12-2020-003
33 bd Jardy-Contentieux Cour Appel- PV-succinct-du-16-12-2020-003
33 bd Jardy Contentieux - TA- Cabinet Fidal 7200€ -PV-succinct-du-11-février-2021
33 bd Jardy Contentieux - TA- Cabinet Fidal 7200€ -PV-succinct-du-11-février-2021

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