A propos du Cahier des Charges Lotissement des Terrasses
Original du Cahier des Charges Lotissement des Terrasses
Parc-des-Terrasses Cahier des Charges en téléchargement (7.9MB)
Analyse sur le plan juridique
Au vu de l'analyse transmise par un confrère notaire… ci-dessous un résumé.
La question est de savoir si le projet de construction méconnait les prescriptions du cahier des charges.
1- Les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.
2- De même, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dès l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.
3- Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.
4- Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création de jardins mentionnés à l'article L. 115-6.
◼︎ 1- Le PLU couvre le lotissement, l'article L442-9 s'applique ; mais uniquement sur un plan règlementaire. Les dispositions du cahier des charges du lotissement ne pourront pas être opposées au promoteur par la mairie.
◼︎ 2-Cela signifie a contrario que les documents contractuels ne sont pas impactés par les dispositions de l'article L442-9.
Cf ci-dessous extraits 1 de la note
◼︎ 3-Sur les bases du troisième alinéa de l'article L442-9 la Cour de cassation maintient sa jusriprudence, en refusant d'appliquer le mécanisme de caducité aux dispositions de nature contractuelle.
Cf ci-dessous extraits 2 de la note
◼ 4- La Cour de cassation confirme le caractère contractuel d'un cahier des charges de lotissement. Les dispositions de ce cahier des charges s'analysant comme un réseau de servitudes mutuelles entre les colotis.
Cf ci-dessous extraits 3 de la note
◼ 5- Le promoteur Promobat devra respecter les clauses de ce cahier des charges, sans quoi il s'exposerait à une action en démolition initiée par un des colotis.
Cf ci-dessous extraits 4 de la note
La question est de savoir si le projet de construction méconnait les prescriptions du cahier des charges.
Référence
◼︎ Article L442-9 Code de l'Urbanisme1- Les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.
2- De même, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dès l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.
3- Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.
4- Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création de jardins mentionnés à l'article L. 115-6.
Interprétations en deux mots
Cette interprétation s'appuie sur une analyse notariale transmise en complément du cahier des charges.◼︎ 1- Le PLU couvre le lotissement, l'article L442-9 s'applique ; mais uniquement sur un plan règlementaire. Les dispositions du cahier des charges du lotissement ne pourront pas être opposées au promoteur par la mairie.
- donc pour le projet Promobat… la mairie, dans sa décision d'accorder ou de rejeter, n'a pas à se soucier du cahier des charges du lotissement.
◼︎ 2-Cela signifie a contrario que les documents contractuels ne sont pas impactés par les dispositions de l'article L442-9.
Cf ci-dessous extraits 1 de la note
◼︎ 3-Sur les bases du troisième alinéa de l'article L442-9 la Cour de cassation maintient sa jusriprudence, en refusant d'appliquer le mécanisme de caducité aux dispositions de nature contractuelle.
Cf ci-dessous extraits 2 de la note
◼ 4- La Cour de cassation confirme le caractère contractuel d'un cahier des charges de lotissement. Les dispositions de ce cahier des charges s'analysant comme un réseau de servitudes mutuelles entre les colotis.
Cf ci-dessous extraits 3 de la note
◼ 5- Le promoteur Promobat devra respecter les clauses de ce cahier des charges, sans quoi il s'exposerait à une action en démolition initiée par un des colotis.
Cf ci-dessous extraits 4 de la note
Usage impossible du Cahier des Charges Lotissement Terrasses par la mairie
Les analyses ci-dessus confirment que la mairie n'est pas concernée par le cahier des charges du lotissement. Elle ne peut pas l'invoquer. Lors d'un dernier rendez-vous, Mme le maire avait d'ailleurs partagé cette conclusion.
► Cf nos argumentaires sur cette densification excessive qui n'est pas de notre époque.
Sa décision envers le promoteur Promobat d'autorisation de construire ou non son projet du 8 av des Terrasses (déposé le 30 déc 2022), est donc de sa seule responsabilité, en référence au PLU.
► Cf nos argumentaires sur cette densification excessive qui n'est pas de notre époque.
Usages possibles, mais uniquement par les marnois du Parc des Terrasses
Le cahier des charges fait référence à des "colotis".
- Cela concerne donc tous les propriétaires actuels d'une parcelle du Parc des Terrasses dans les limites territorales qui étaient définies dans le cahier des charges.
- l'analyse mentionne dans le §4 : Les dispositions de ce cahier des charges s'analysant comme un réseau de servitudes mutuelles entre les colotis.
Ainsi donc, il appartiendra aux marnois directement concernés en face, en amont et en aval du 8 av des Terrasses d'agir juridiquement, pour faire reconnaître la force du cahier des charges. D'autres marnois habitant le quartier pouvant se joindre à l'action juridique :
- vérifier si le projet actuel respecte les dispositions du cahier des charges,
- vérifier la délimitation exacte du lotissement en retrouvant les minutes du géomètre ayant établi le plan du lotissement. Le cahier des charges, mentionne en page 4 «Le domaine présentement mis en vente comprend un grand terrain, de forme irrégulière, tenant :
- au midi, aux bois de l'Etat et à M. Edmond Blanc;
- au nord et au levant, au chemin de fer de l'Etant-la-Ville et au parc de La Marche;
- au couchant, à la route de Versailles (chemin de grande communication N°182).
- Le tout d'une contenance de six hectares environ, voies projetées comprises.»
- notifier au promoteur les points non respectés,
- aller probablement au contentieux de droit privé si le promoteur entend maintenir ses choix.
Rôle de l'association Marnes, Environnement et Patrimoine
L'association n'étant pas propriétaire d'une parcelle au sein du lotissement des Terrasses ne peut intervenir.
- elle peut aider à l'analyse du projet Promobat au titre de son respect du cahier des charges du Lotissement du Parc des Terrasses ;
- mais cela ne peut se faire qu'une fois le projet parfaitement connu, donc après la décision de Mme le maire ;
- il faut à l'évidence une équipe de marnois très motivés pour aller dans cette direction et probablement faire appel à des professionnels du droit privé compétents sur ce sujet en liaison avec un acteur de la sphère judiciaire.