«En même temps»
Esprit et Lettre - PLU, PLUi

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Marnes traverse une période d'adaptation nécessaire.
  • Intégration des enjeux environnementaux dans l'urbanisme,
  • Faire face aux dérèglements climatiques qui s'accélèrent.
Ci-dessous quelques repères (analyses et extraits) sur ce qui fonde l'esprit et la lettre - PLU, PLUi.
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Pourquoi ?

La volonté des marnois de vivre en harmonie avec la nature qui nous entoure invite à trouver les bonnes articulations et les complémentarités entre environnement et urbanisme.

Cela ne signifie pas faire du "sur-place", mais au contraire :
  • préserver un patrimoine végétal et arboré,
  • partager une vision apaisée de la forme urbaine et de la typologie du bâti actuel
  • conserver les perspectives paysagères existantes.
Ceci étant vrai pour tous les quartiers de Marnes : pavillonnaires au nord-ouest, bourg, parc Marnes, gare, stade, bd république, rue y.cariou, espace naturel forestier.

Qui plus est

Marnes ne peut se réduire au village de quelques célébrités…
La réalité marnoise doit rester exemplaire comme source d'inspiration, de référence à l'heure des intercommunalités, de la Métropole du Grand Paris, voir de l'Ile-de-France.

C'est aussi ce rôle qui doit justifier notre grande vigilance.
  • Vivre caché c'est offrir aux promoteurs sur notre territoire de multiples occasions d'agir ni vu, ni connu.
  • S'appuyer sur les documents règlementaires (SRCE, SDRiF-e, SCoT, PLUi), c'est conforter de plus en plus le rôle de la nature et l'interaction avec l'homme.

Identifier et respecter l'existant

Comme nous l'avons développé dans les formes urbaines et les typologies du bâti dans notre village de Marnes-la-Coquette sont mal identifiées et pas suffisamment pris en compte dans les documents d'urbanisme.

A Marnes, il faut :
  • privilégier des configurations avec un bâti modéré en interaction équilibrée avec le potentiel de biodiversité : espaces de nature - jardins pavillonnaires et forêt à proximité -,
  • agir avec sobriété d'aménagement et ménagement du patrimoine naturel disponible - végétal et arboré - ,
  • avoir conscience du cadre et de la qualité de vie qu'offre cette Ville Forêt et en déduire une politique urbaine et environnementale.

L'esprit village, souvent mentionné par les marnois, est traduit par sa forme urbaine résultant d’une patiente sauvegarde des apports historiques successifs ; au-delà de la simple analyse architecturale des bâtiments que ce soit pour les quartiers résidentiels et plus généralement pour l'ensemble du bâti situé à Marnes.

Textes préparatoires et fondamentaux

◼ Hiérarchie des normes juridiques

Ce principe est au cœur de l'emboîtement des divers documents législatifs et règlementaires :
  • Par exemple : SRCE -> SDRIF-e -> SCoT -> PLUi, sans oublier la loi climat et résilience : l’écologie dans nos vies.
  • En découlent pour le PLU ou pour le futur PLUi, l'élaboration du diagnostic , du rapport de présentation et du PADD (Plan d'aménagement et de développement durable).
  • Le règlement (rédaction et cartes) en est la déclinaison.

Retrouvez des explications :

◼︎ Environnement, Dialogue et Evaluation



  • Prendre en compte la définition MRAE (Mission régionale de l'autorité environnemtale) «L’environnement doit être compris au sens des directives communautaires sur l’évaluation environnementale. Il comprend notamment la diversité biologique, la population, la santé humaine, la faune, la flore, les sols, les eaux, l’air, les facteurs climatiques, les biens matériels, le patrimoine culturel, y compris le patrimoine architectural et archéologique, les paysages et les interactions entre ces facteurs.» cf Note 1 MRAE.

PLU - Marnes-la-Coquette

◼ ︎Rapport de présentation- Diagnostic et Etat initial de l'environnement

  • Page 5 «Typologies urbaines : La commune de Marnes-la- Coquette comprend des formes urbaines et des typologies d’habitat variées reflétant les différentes phases de développement de la commune»
  • Page 14 «Permettre l’évolution douce des quartiers d’habitation. Les quartiers résidentiels sont classés en zones UEa, UEaa, UEb et UEc avec un règlement permettant des évolutions douces.»
  • Page 17 «Les zones UEa et UEaa qui correspondent aux quartiers d’habitat pavillonnaire au nord de la commune (Domaine de La Marche, quartier des Terrasses)»
  • Page 23 «Le parc des Terrasses a été loti en 1929. Il mêle des constructions d’époques et d’architecture différentes, tout en restant dans l’esprit d’un habitat individuel diversifié. Quelques belles maisons en meulière côtoient des constructions plus récentes et plus modernes. (toitures terrasses, toitures à 4 pentes, à 2 pentes...). Ce domaine présente un relief marqué et offre des vues vers Vaucresson et Paris (Tour Eiffel).Du fait de ce relief marqué, les constructions en hauteur opèrent des ruptures avec une importance accrue dans le paysage».
  • Page 43 «La typologie des logements : Le parc de logements est dominé par les maisons individuelles qui représentent plus de 65 % du parc…»

◼ ︎PADD

Page 5 : «La commune présente un caractère végétal marqué du fait de la présence de nombreux arbres dans les jardins particuliers et les espaces publics. Cette couverture végétale participe à l’identité de la commune et contribue à sa renommée»
  • «Préserver, au titre de l’article L. 123-1 7° du Code de l’Urbanisme, le couvert végétal des différents quartiers d’habitation qui participe au caractère paysager et à la qualité du cadre de vie (jardins, arbres remarquables, cœurs d’îlots, alignements d’arbres, pièce d’eau du domaine de La Marche et ses abords).»

Page 7 : «Les quartiers d’habitation au nord de la commune sont composés des domaines de La Marche et des Terrasses.»
  • «Maintenir les caractéristiques générales du bâti, tout en permettant une évolution modérée du bâti dans les domaines de La Marche et des Terrasses afin de faciliter l’accueil d’une population jeune avec des enfants.»

PLUi - GPSO

◼ Diagnostic

  • «18% d’espace pavillonnaire, le plus réduit, le plus dense et l’un des plus verts de la Métropole»
  • «Une vulnérabilité à l’ilot de chaleur fortement liées aux densités urbaines… Un tissu pavillonnaire et de grands boisements limitent cet effet…»

◼ PADD

Au titre de l'axe 1.3 "Renforcer la résilience du territoire"

✓ Orientation 6 : Conforter la place de la nature en ville
  • «Préserver autant que possible la végétation et les arbres existants pour leur fonction d’îlot de fraicheur.
  • Développer les îlots de fraicheur grâce à la présence du végétal et de l’eau (espaces verts, arbres à grand développement, parcs publics, toits végétalisés, façades végétalisées, présence de fontaines...).
  • Encourager la plantation adaptée d’arbres et de végétation en lien avec le contexte urbain.
  • Favoriser la désimperméabilisation des sols.
  • Permettre la végétalisation des constructions.»
✓ Orientation 20 : S’appuyer sur la singularité des villes pour fédérer les complémentarités
  • Le patrimoine naturel et paysager : «Meudon, Chaville, Marnes- la-Coquette, Sèvres, Ville-d’Avray sont bordées par les forêts de Meudon et de Fausse-Reposes, ce qui leur donne une vocation d’espaces de respiration pour les habitants de GPSO.… La présence de nombreux parcs de plus faible envergure, de boisements, d’arbres d’alignement ou isolés, d’espaces verts et de jardins privatifs arborés, notamment au niveau du tissu pavillonnaire, vient compléter ce maillage.»

  • Le patrimoine bâti : «chacune des communes abrite une diversité architecturale et urbaine datant de plusieurs siècles (réalisations d’architectes illustres, hôtels particuliers, maisons de ville, ensembles urbains remarquables), au sein de laquelle se détache un tissu pavillonnaire d’une rare qualité….»

Règlement du PLU - Marnes-la-Coquette

◼ Le zonage

Il s'organise comme suit :
  • ZONE UAa : Quartier à l’angle du boulevard de la République et de la rue Yves Cariou et au nouveau quartier proche de la gare.
  • ZONE UAb : Cœur du village, autour de la Mairie et de l’église, le long de la rue de la porte Blanche et de l’allée de Villeneuve l’Etang.
  • ZONE UAc : Site de projet situé au nord des étangs du stade de La Marche.
  • ZONE UEa et UEaa : Domaine de La Marche et la zone UEaa au quartier des Terrasses.
  • ZONE UEb : Grandes propriétés à l’est du centre du village ainsi que trois propriétés en limite de Ville d’Avray.
  • ZONE UEc : Parc de Marnes.
  • ZONE UF : Site d’activités implanté sur l’ancien Institut Pasteur.
  • ZONE ULa : Sites dont la vocation dominante est l’accueil d’équipements collectifs destinés en priorité aux activités sportives et de loisirs (haras de Jardy et stade de La Marche).
  • ZONE ULb : Site de projet d’équipement spécialisé au sud des étangs du stade de La Marche.
  • ZONE N : Grands espaces naturels et boisés de la commune : forêt de Fausses- Reposes, Domaine National de Saint-Cloud et étangs du stade de La Marche, ainsi que la coulée verte.
  • ANNEXES : Définitions et Patrimoine protégé

◼ Les déclinaisons

Chaque zone traite des points suivants.
  • 1 - Occupations Et Utilisations Des Sols Interdites
  • 2 - Occupations Et Utilisations Des Sols Admises Sous Conditions
  • 3 - Acces Et Voirie
  • 4 - Desserte Par Les Reseaux
  • 5- Caracteristiques Des Terrains
  • 6- Implantation Des Constructions Par Rapport Aux Voies Et Emprises Publiques
  • 7- Implantation Des Constructions Par Rapport Aux Limites Separatives
  • 8- Implantation Des Constructions Les Unes Par Rapport Aux Autres Sur Une Meme Propriete
  • 9- Emprise Au Sol
  • 10- Hauteur Maximale Des Constructions
  • 11 - Aspect Extérieur
  • 12 - Stationnement
  • 13- Espaces Libres Et Plantations
  • 14 - Coefficient D’occupation Du Sol

Pour consulter le texte du règlement du PLU modifié - Cliquez ici. Il est complété par des cartes de zonage.

Règlement à venir du PLUi - GPSO


◼︎ Restons très vigilants sur le zonage retenu par GPSO pour Marnes, et sur le contenu des articles avec la rédaction du règlement.

Nombreux repères utilisables par GPSO

◼︎ Exemple de Paris Est Marne & Bois.

Cf l'onglet ci-dessous Environnement et Urbanisme vont de pair

Cette intercommunalité a terminé son PLUi… Quelques extraits ci-dessous
Nous devons nous en inspirer pour la rédaction en cours du règlement du PLUi de GPSO. A Paris Est Marne & Bois il y a un fil rouge, une volonté affirmée de protéger et de valoriser le patrimoine pavillonnaire.

Le PLUi de GPSO sera-t-il à ce niveau pour maintenir la qualité de vie à Marnes-la-Coquette ?


Esprit du PLUi-PEMB

Extraits des documents suivants : Diagnostic et synthèse - Etat initial de l'environnement - PADD

• Corridors et continuums écologiques : «ce sont les milieux de déplacement empruntés par les espèces et qui relient les réservoirs de biodiversité entre eux. En milieu urbain par ex, les corridors en pas japonais sont des îlots ponctuels qui permettent à la faune volante de circuler (par exemple les jardins pavillonnaires ou les espaces verts publics).»

• Un grand nombre de parcelles pavillonnaires étaient végétalisées à plus de 50%, «ce qui donne à ces espaces verts privés un véritable potentiel écologique.»

• La mise en valeur du patrimoine et du paysage : «protection des secteurs pavillonnaires, des styles architecturaux vernaculaires, sanctuarisation des points de vue paysagers…»

• La protection des tissus pavillonnaires et de leur cadre de vie : «freiner fortement la densification dans le diffus et réaffirmer leur volonté de protéger leurs tissus pavillonnaires. Le PLUi portera, dans la diversité des typologies locales, des zonages adaptés, spécifiques, permettant de limiter les constructibilités et de maintenir une trame végétale dans les fonds de jardins ; être garant de la qualité résidentielle de ces secteurs…»

• Règlementation par le biais de plans de masse «pour certains secteurs à enjeux paysagers et architecturaux particuliers, notamment pavillonnaires, où il convient de fixer des règles fines pour définir les possibilités de constructions ou d’aménagement autorisées.»

• Nouvelles règles du PLUi permettront, «en fonction des initiatives privées des propriétaires, une densification très ponctuelle des tissus pavillonnaires.»
• Effets non désirés «sur la gestion urbaine des communes et l’évolution de leurs tissus : densification du pavillonnaire (voire disparition), par regroupement de parcelles et constructions de petits collectifs.»

• Exemples d'objectifs clairs
  • «Consolider la protection des secteurs pavillonnaires.
  • Préserver les caractéristiques paysagère et patrimoniale des tissus pavillonnaires.
  • Préserver l’uniformité des tissus pavillonnaires en dialogue avec la pente.
  • Préserver la qualité du parc de logements, notamment au sein des quartiers pavillonnaires.
  • Protéger les espaces de biodiversité existants et en développer de nouveaux pour favoriser la connexion entre-eux.
  • Protéger la trame d’espaces verts privés et les espaces urbains supports de végétation comme relais de la trame naturelle.
    • Elle est notamment composée des jardins pavillonnaires des parcelles privées… Cette trame d'espaces verts, est support d'une végétation complémentaire et offre un relais, notamment en termes de sols vivants pour les trames naturels du territoire.
  • Renforcer la trame naturelle en s’appuyant sur les alignements d’arbre et les arbres remarquables existants.
  • Lutter contre les îlots de chaleur urbains afin d’améliorer le bien-être des populations.
  • Préserver la qualité du parc de logements, notamment au sein des quartiers pavillonnaires.»

Lettre du PLUi-PEMB

Extraits du Règlement écrit

  • La zone UP «correspond aux secteurs pavillonnaires à préserver. Ces derniers sont les tissus résidentiels dominants du territoire en termes de surface occupée. Ils constituent les développements immobiliers les plus prégnants dans les villes du territoire à partir de la fin du 19ème siècle jusqu’au milieu du 20ème. La zone accueille une diversité de typologies d’habitat majoritairement individuel.»

  • Toute nouvelle construction «devra conserver le rythme architectural et respecter le gabarit des pavillons existants dans le secteur qui témoignent de la présence d’un tissu pavillonnaire résiduel dont les qualités particulières doivent être protégées, à la fois en termes de typologie bâtie, de diversité architecturale et d’identité forte dans l’histoire urbaine de la commune.»

  • Les constructions nouvelles ou les travaux d’extension «sur construction existante doivent être conçus de façon à ne pas porter atteinte aux pavillons résiduels existants, en termes de hauteur, d’implantation dans la parcelle, de gabarit des bâtiments, d’ambiance paysagère.»

  • Les hauteurs maximales «citées à l’article UB… sont minorées de 3 m pour les constructions ou parties de constructions implantées à moins de 10 m d’un terrain bâti inscrit en zone pavillonnaire (secteurs UP, UPa et UPb), occupé par une construction mesurant moins de 13 m au faîtage ou à l’acrotère le plus haut.»
  • Les constructions nouvelles, les travaux d’extension, de surélévation ou d’aménagement réalisés sur, ou dans, chaque ensemble patrimonial «sont admis dès lors qu’ils sont conçus dans le sens d’une mise en valeur des caractéristiques qui fondent l’intérêt architectural, patrimonial ou urbain des pavillons existants Les travaux doivent garantir la lisibilité de l’ensemble cohérent. La démolition des pavillons existants est uniquement autorisée pour des raisons de sécurité.»

  • Le retrait par rapport à la limite de fond du terrain, doit être au moins égal à 8 mètres. «Dans le cas où la limite de fond de terrain constitue également une limite avec une zone pavillonnaire (secteurs UP…), le retrait doit être au moins égal à la hauteur de la façade (L = H), avec un minimum de 8 mètres.»

  • Afin d’assurer une meilleure insertion urbaine, «une diminution de la hauteur par rapport à celle autorisée aux articles … sera exigée si le projet est limitrophe d’une zone pavillonnaire (secteurs UP…) afin de tenir compte du tissu existant. La hauteur maximale imposée sera limitée à un niveau supplémentaire par rapport à la hauteur autorisée dans la zone pavillonnaire (secteurs UP…), soit 12 mètres. Cette variation de hauteur pourra s’appliquer sur tout ou partie de la construction.»

► Conclusion


◼ Pour Marnes, nous devons viser un urbanisme aéré et modéré en connexion avec l'environnement végétal de qualité.


◼ Veiller, comme intérêt public, au point de vue historique, architectural, patrimonial ou paysager.



► Objectif d'une sobriété d'aménagement au service de la qualité et du cadre de vie des marnois


► Rester en harmonie avec la forme urbaine, la typologie du bâti existant et la nature arborée avec intégration dans la trame verte.

  • pavillonnaire pour les quartiers ouest,
  • parcellaire du bourg très éclaté, avec volumes (bâtis, végétaux) et plusieurs voies parcourant la zone à protéger, définissant des formes urbaines spécifiques.

Notes


Note 1 : MRAE annexe I, point f de la directive 2001/42/CE sur l’évaluation environnementale des plans et programmes, annexe IV, point I 4 de la directive 2011/92/UE modifiée relative à l’évaluation des incidences de certains projets sur l’environnement) - Mission Régionale de l'Autorité Environnementale Ile de France.

Note 2 : L’article 7 de la charte de l’environnement définit la portée du dialogue environnemental : « toute personne a le droit, dans les conditions et les limites définies par la loi, d’accéder aux informations relatives à l’environnement détenues par les autorités publiques et de participer à l’élaboration des décisions publiques ayant une incidence sur l’environnement »
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