A chaque marnois de décider au vu des informations ci-dessous.
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Une question s'impose
Face aux intérêts privés d'un promoteur, que fait la mairie pour veiller à l'intérêt général ?
Le projet immobilier Promobat - 8 av des Terrasses -
le déclassement du Cèdre du Liban,
Deux cas qui invitent à réfléchir.
Déroulons les évènements et les décisions correspondantes de Mme le Maire ou de l'intercommunalité GPSO (Grand Paris Seine Ouest) quant à la réalisation du projet privé Promobat au 8 av des Terrasses, en :
déclassant le Cèdre du Liban comme arbre remarquable, quelques semaines avant la demande par Promobat d'un permis de construire,
affaiblissant la protection pour Marnes, du pavillonnaire et de ses jardins arborés pourtant explicitement mentionnés dans la carte Trame verte du SCoT - Le PLUi devant être compatible avec les orientations de ce dernier dont la carte ci-contre est l'expression.
En agissant ainsi, les élus encouragent les habitants à s'interroger sur ce qui motive un semblable enchaînement de décisions vis à vis d'un projet privé ? et selon, à aller au recours administratif ou civil.
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1- L'enchaînement de 3 dates clés, qui révèlent les activités de lobbying d'un promoteur
◼ ︎17 Octobre 2022: mention du classement comme arbre remarquable du Cèdre du Liban au 8 avenue des Terrasses, dans la réunion publique présentant les choix de classement des arbres dans la modification N°2 du PLU.
◼ 14 décembre 2022: non-mention dans le document reçu par la MRAE (mission régionale de l'Autorité environnementale),
◼ 30 décembre 2022: dépôt d'une demande d'autorisation pour construire par la société Promobat, sous le Numéro de dossier C 092 047 22 C 0003 prévoyant la destruction du Cèdre.
► Conclusion
Cette décision de retirer la protection d'arbre remarquable au Cèdre du Liban et la proximité des dates ci-dessus sont plus que troublantes et interrogent sur la motivation des élus.
2- Notre contribution du 23 mai 2023 à l'enquête publique sur la non-mention du Cèdre du Liban
◼ En réponse, GPSO qui a la charge d'élaborer la modification N°2 du PLU en liaison avec Mme le Maire :
reconnaît «le classement initial comme arbre remarquable du Cèdre du Liban»,
évoque des arguments confondant le Cèdre avec le Pin Maritime voisin
«des coupes nombreuses, qui ont pu fragiliser l'arbre et en dégrader l'apparence
sa proximité avec la voirie, qui, conjuguée à sa hauteur et son inclinaison, peut présenter un risque pour toute personne circulant sur le domaine public».
3- La tentative de justification du projet immobilier: une étude phytosanitaire inconsistante du promoteur
◼ Lors de la réunion du 19 avril 2023 en présence du promoteur ; Mme C.Barody-Weiss confirme la disparition de cette protection du Cèdre du Liban et mentionne une étude phytosanitaire du promoteur.
► Conclusion
Surprenant de voir pris en compte l'étude phytosanitaire d'un promoteur qui conjointement prévoit, pour construire 8 pavillons formant immeuble, la suppression du Cèdre du Liban !
4- La séquence printemps / été : aller-retour autour du Projet immobilier du 8 av des Terrasses
◼ La réunion publique du 19 avril 2023 en présence du promoteur, permet de voir la teneur du projet :
Bloc de 8 maisons mitoyennes (un immeuble ! ): 1.998,33 m2 pour 615 m2 existants sur 2.587 m2 de terrain, soit 3,24 fois la surface de plancher actuelle.
Cf le compte-rendu. Devant l'insistance des habitants, Mme le Maire dit demander au promoteur de corriger son projet et indique faire une seconde réunion. Dans les faits :
Les habitants sont informés d'une évolution mineure du projet (recul de 2 maisons non significatif de la prise en considération des préoccupations des habitants présentées dans le compte-rendu ci-dessus).
Quant à la réunion annoncée par Mme le Maire… elle est passée aux oubliettes.
◼ Durant l'été,
le 22 août 2023, face à un premier refus de la Mairie - permis N° PC 092 047 23 C0003 - pour les raisons de surface de plancher passant à 2031,40 m2, «constituant une modification substantielle… sans faire l'objet d'un permis de construire modificatif».
puis, dans la foulée, un autre arrêté de refus pour compléter l'argumentaire de la mairie : «évolution de l'implantation des bâtiments modifiant le plan masse joint au permis», une nouvelle demande d'autorisation à construire doit être déposée.
Le promoteur réagit dès le 31 août 2023 avec une nouvelle demande sous le N° PC 092 047 23 C0005.
Ces allers-retours, traduisent une focalisation de la mairie sur les questions de surface de plancher et de plan masse sans avoir une vision globale et précise, dans l'instruction qui aurait dû conduire au refus de la demande d'autorisation à construire présentée par le promoteur Promobat.
► Conclusion
Il est dommage que Mme C.Barody-Weiss en tant que maire, avec des analyses partielles du permis par le service instructeur, et sans demander au promoteur, un diagnostic phytosanitaire du Cèdre par un organisme indépendant, n'ait pas davantage fait face au promoteur pour défendre les intérêts des habitants du Parc des Terrasses. C'est un atout donné aux milieux immobiliers, qui de ce fait reviendront à la charge n'importe où sur Marnes-la-Coquette dès qu'une opportunité se présentera.
«L'arbre mentionné par vos services comme incliné, de grande hauteur, proche de la voirie, avec de nombreuses coupes et qui déborde sur le domaine public est un Pin maritime et non le Cèdre du Liban « remarquable » Cf photo des deux arbres ci-dessous.
«Ces justifications s'appuient sur des observations faites in situ et sont confirmées par un diagnostic phytosanitaire, qui indique la présence de traces de stress physiologique, pouvant s'expliquer par des sécheresses à répétition et des tailles importantes durant les mauvaises périodes.»
◼ Le 17 novembre 2023,la communication de l'étude phytosanitaire est refusée : Justification "Cette étude n'a pas été commanditée par la ville ou par GPSO, mais nous a été communiquée par une personne privée, sans autorisation quant à sa diffusion publique."
Cette étude étant mentionnée dans la réponse négative au reclassement du Cèdre en arbre remarquable, nous demandons le 27 novembre 2923 à la CADA (Comission d'accès aux documents administratifs) de décider si malgré la position de GPSO cette étude doit être rendue publique.
Avis n° 20237185 du 21/12/2023 : «En l’espèce, la commission souligne d’abord que la circonstance que le diagnostic phytosanitaire demandé a été établi par une personne privée est sans incidence sur son caractère communicable dès lors, en application des articles L124-1 et L124-3 du code de l’environnement, que ce document est détenu par une autorité administrative. Elle estime, ensuite , que le document sollicité est communicable à toute personne en faisant la demande, en application de l'article L311-1 du code des relations entre le public et l’administration et des articles L124-1 et suivants du code de l'environnement, sous réserve, le cas échéant, de l'occultation préalable des éventuelles mentions couvertes par un secret protégé, dans les conditions et selon les principes ainsi rappelés.»
Le diagnostic phytosanitaire (daté du 27 oct 2022) démontre que c'est bien le projet immobilier qui est la principale raison avancée pour abattre le Cèdre et non un état phytosanitaire précis, justifié par des analyses approfondies non présentes dans ce diagnostic.
► Conclusion
Cette réponse de la CADA confirme que la non-communication par GPSO de l'étude phytosanitaire est non fondée juridiquement. La question demeure alors de savoir pourquoi de tels délais, pour cacher quoi ?
Ces interrogations mériteraient réponse de la part des élus
◼ Entre :
les activités de lobbying du promoteur privé auprès des élus en communiquant une étude phytosanitaire qui serait à caractère privé,
le refus de communiquer cette étude par GPSO durant 3 mois. Après injonction de la CADA (commission d'accès aux documents administratifs), celle-ci (établie par une filiale du promoteur )se révèle inconsistante pour justifier un projet immobilier,
le refus de reclasser le Cèdre du Liban en arbre remarquable, alors qu'il est à la fois en bonne santé, le témoignage de notre patrimoine arboré, et un repère majeur d'identité pour les habitants du Parc des Terrasses.
◼ Il y de quoi s'interroger sur les motivations des élus GPSO et de Mme le Maire vis à vis du promoteur.
Leur fonction d'élus devrait les conduire à donner la priorité à l'intérêt général.
En acceptant un justificatif inconsistant (diagnostic phytosanitaire) d'un promoteur privé, les élus ne se décrédibilisent-ils pas ?
Tout citoyen devrait s'interroger et forger sa propre opinion sur ce qui peut fonder des décisions visant à porter atteinte à la qualité de vie, l'identité des habitants du Parc des Terrasses et donc des marnois.
En agissant ainsi, les élus ci-dessus, ouvrent la voie à une densification majeure en particulier des quartiers ouest - tant le Domaine de la Marche que le Parc des Terrasses - .
Leur faiblesse vis à vis des objectifs d'un promoteur privé est une faille qui sera bien vite exploitée par d'autres promoteurs sur l'ensemble des quartiers de Marnes (dont le Domaine de la Marche, le Bourg, le Parc de Marnes). Nous invitons les marnois concernés à rester très vigilants sur les demandes d'autorisations à construire.
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6- Le 2 novembre 2023 validation du permis Promobat N° PC 092 047 23 C0005 au 8 av des Terrasses
Déposé le 31 août 2023 par la société PROMOBAT sous le N° 092 047 23 C0005, ce permis se caractérise par : superficie totale du terrain 2 656 m2 : construction de 8 maisons individuelles mitoyennes à R+1 avec une surface de plancher créée : 2031,40 m2.
◼ Signé par Mme le Maire le 2 novembre dernier, l'arrêté de validation du permis, qui prévoit d'abattre le Cèdre, a fait l'objet d'un recours gracieux.
Vous aussi, comme les habitants du Parc des Terrasses, mobilisez vous pour lutter contre la destruction du Cèdre du Liban et du Pin maritime.
◼ Par ex l'avenue des Terrasses dans sa diversité, son caractère aéré, ses jardins arborés que l'on devine autour et à l'arrière des maisons… En résumé notre qualité de vie qu'il faut défendre.
Promobat, un projet qui voudrait nous imposer un immeuble compartimenté en maisons individuelles !
◼ Ce projet Promobat ne respecte ni la forme urbaine, ni la typologie du bâti dans notre Parc des Terrasses.
◼ C'est une atteinte insidieuse et un détournement de l'esprit du PLU. Sous couvert de 8 maisons présentées comme mitoyennes et qui de la rue apparaîtront à 12 m / 13 m de haut… c'est un immeuble qui est construit.
Rappel
Dans plusieurs documents, le PLU mentionne :
«bâti modéré»,
«La commune présente un caractère végétal marqué du fait de la présence de nombreux arbres dans les jardins particuliers et les espaces publics. Cette couverture végétale participe à l’identité de la commune et contribue à sa renommée»,
«Les zones UEa et UEaa correspondent aux quartiers d’habitat pavillonnaire au nord de la commune (Domaine de La Marche, quartier des Terrasses)».
7- Echec de la rencontre du 1 déc 2023 avec les habitants du Parc des Terrasses
◼ Le 1 décembre 2023 - après plusieurs demandes des habitants, une réunion est organisée avec 6 habitants du Parc des Terrasses, en présence du promoteur et de la mairie.
Cette réunion a comme thèmes : plantations, hauteur maximale des constructions, implantation par rapport aux limites séparatives, décaissement et impacts sur les maisons du quartier, inquiétudes par rapport au stationnement et à la sécurité routière future de leur quartier (augmentation de nombre de points de sorties de véhicules, multipliés par 8, dans un virage, en montée), raisons sur la destruction du Cèdre du Liban, atteinte à l'aire racinaire du Pin maritime.
► Conclusion
Les réponses apportées ne suffisent pas à rassurer les habitants.
La démarche autonome des habitants
du Parc des Terrasses
◼ Les habitants du Parc des Terrasses sont mobilisés dans une démarche autonome, d'initiative citoyenne, pour défendre la qualité de vie du Parc des Terrasses - Cf leur présentation.
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8- Le 26 décembre 2023 - Dépôt d'un recours gracieux contre le permis Promobat notifié comme illégal
Ce recours gracieux adressé à Mme le Maire, au promoteur et à Mr le Préfet (avec demande de déféré-préfectoral Cf article L. 2131-8 du code général des collectivités territoriales), révèle parfaitement le caractère illégal, les approximations, omissions et erreurs du permis accordé au promoteur Promobat.
► Conclusion
Ce recours gracieux offrait la possibilité à Mme Le Maire de retirer son permis avant le 1 février 2024 comme le lui permet l'article L. 424-5 du code de l’urbanisme.
Elle ne l'a pas fait ouvrant la voie au dépôt, devant le tribunal administratif, d'un recours contentieux par les habitants des Terrasses.
C'est son choix, mais ce n'est ni un signe d'apaisement vis à vis des habitants du Parc des Terrasses, ni de bonne augure pour l'ensemble des Marnois qui seront confrontés un jour ou l'autre, aux choix de Mme le Maire lors de prochains projets d'urbanisme ou d'environnement.
9- Que penser du propos de Mme le Maire et des autres élus lors du Conseil Municipal 1-02-2024 ?
L'extrait ci-contre du PV Conseil municipal du 1-02-2024, présente une question d'un élu, une réponse du Maire, avec répétition à l'identique par un autre élu. Est-ce une discussion approfondie, entre les élus du Conseil municipal, sur les incidences de la décision de Mme le Maire : construction d'un immeuble compartimenté en maisons individuelles, déclassement du Cèdre du Liban 8 av des Terrasses.
Mme le Maire mentionne dans le CR du Conseil municipal : «des contraintes plus lourdes… les conséquences du futur cadre juridique du PLUi» :
Mais quelles seraient concrètement ces contraintes, ces conséquences ?
Le PLUi ne protègerait-il pas Marnes des dérives actuelles (projet Promobat du 8 av des Terrasses, non reconnaissance du Cèdre du Liban comme arbre remarquable)?
Mme le Maire a voté ce PLUi le 7 février 2024 dernier. Le Conseil municipal (donc tous les élus…) a donné son avis favorable le 6 mars 2024.
Au vu de la formulation du Maire, pourquoi le projet Promobat n'a-t-il pas fait l'objet d'une obligation de logements sociaux ?
Sur le respect de la loi SRU du 13 décembre 2000 :
Pour Marnes il fait référence à un secteur de mixité sociale dénommé SMS2 définit comme «un minimum de 25% de logements sociaux (en surface de plancher) pour les nouvelles constructions ou opérations de reconstruction à destination de logement de plus de 400 m² de surface de plancher ou d'au moins 10 logements».
Cette obligation concerne tous les quartiers de Marnes dont : Parc des Terrasses, Bourg, Gare, Y.Cariou, Parc de Marnes, Domaine de la Marche… Plus Mme le Maire autorise de nouvelles consctructions, plus il faudra, mécaniquement, des logements sociaux !
Au 1/01/2022 : la commune était à 21,19% avec 142 logements sociaux sur 670 résidents. Il en manque donc à cette date 25 !
A venir la situation au 1/01/2024.
► Questions à Mme le Maire et aux élus ?
Pour valoriser le caractère arboré de la commune, et maintenir la qualité de la vie dans le Parc des Terrasses
N'y avait-il pas d'autres possibilités que de valider ce projet Promobat précédé d'un enchaînement surprenant de diverses décisions (cf les informations ci-dessus) ?
Vous auriez eu alors le plein soutien des habitants du Parc des Terrasses.
Pourquoi ?
Faire le choix d'abattre un Cèdre du Liban de plus de 50 ans d'âge et de valider la mort assurée du Pin maritime du fait d'une construction sur son aire racinaire !
Ne pas s'opposer clairement aux objectifs et arguments du promoteur qui procède à un détournement insidieux du PLU.
Les marnois sont attachés au dialogue, notre association aussi
Les élus (adjoints ou conseillers du Parc des Terrasses) étant silencieux sur ces questions concrètes d'urbanisme et d'environnement qui touchent au vécu de chacun
Doit-on penser qu'ils acceptent, sans mot dire, de voir détruit un patrimoine historique arboré et réduit la qualité de vie des Marnois du Parc des Terrasses ? (note 2)
Les marnois de toutes générations devraient prendre conscience des risques qui s'accumulent, si l'on n'y prend garde
A 5, 10 ou 15 ans la destruction probable de la qualité de vie et de l'esprit village de notre commune.
Une évolution à plusieurs vitesses selon les quartiers de notre village, qui pourrait mettre fin à l'unité dans notre commune.
Malgré les récentes décisions de la mairie, notre association reste ouverte au dialogue pour sortir par le haut comme cela avait été envisagé lors de notre rencontre du Samedi 17 septembre 2022 et aller vers des échanges francs et constructifs pour préserver Marnes-la-Coquette.
Première de couverture
A gauche l'image du Cèdre du Liban, que Mme le Maire et les élus pourraient choisir pour une Première de couverture.
L'occasion d'affirmer leur volonté de protéger notre patrimoine arboré et de défendre la qualité de vie à Marnes !
Note 1 Cada (Commission d'accès aux documents administratifs) Commentaire de la Cada suite à saisie par l'association.
«La commission rappelle que l'article L124-2 du code de l'environnement qualifie d'informations relatives à l'environnement toutes les informations disponibles, quel qu'en soit le support, qui concernent notamment : « 1°L'état des éléments de l'environnement, notamment l'air, l'atmosphère, l'eau, le sol, les terres, les paysages, les sites naturels, les zones côtières ou marines et la diversité biologique, ainsi que les interactions entre ces éléments ; / 2° Les décisions, les activités et les facteurs, notamment les substances, l'énergie, le bruit, les rayonnements, les déchets, les émissions, les déversements et autres rejets, susceptibles d'avoir des incidences sur l'état des éléments visés au 1°, ainsi que les décisions et les activités destinées à protéger ces éléments ; / 3° L'état de la santé humaine, la sécurité et les conditions de vie des personnes, les constructions et le patrimoine culturel, dans la mesure où ils sont ou peuvent être altérés par des éléments de l'environnement, des décisions, des activités ou des facteurs mentionnés ci-dessus ; / 4° Les analyses des coûts et avantages ainsi que les hypothèses économiques utilisées dans le cadre des décisions et activités visées au 2° ; / 5° Les rapports établis par les autorités publiques ou pour leur compte sur l'application des dispositions législatives et réglementaires relatives à l'environnement».
Note 2 - Infos élus Vu l'art L2121-13 : «Tout membre du conseil municipal a le droit, dans le cadre de sa fonction, d'être informé des affaires de la commune qui font l'objet d'une délibération.», le Conseil municipal a-t-il délibéré des conséquences de ce choix fait par Mme le Maire ?
