Avec un permis de construire accordé au 8 av des Terrasses, le déclassement du Cèdre du Liban initialement arbre remarquable…

Quelle qualité de vie proposent Mme C. Barody-Weiss Maire et les conseillers municipaux de Marnes pour l'avenir de notre village ?


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Une question se pose

Face aux intérêts privés d'un promoteur, que fait la mairie pour veiller à l'intérêt général ?

Le projet immobilier Promobat - 8 av des Terrasses -
le déclassement du Cèdre du Liban,

Deux cas qui invitent à réfléchir.



Déroulons les évènements troublants et les décisions correspondantes de Mme le Maire ou de l'intercommunalité GPSO (Grand Paris Seine Ouest) face au projet immobilier du promoteur Promobat au 8 av des Terrasses :
  • déclassement le Cèdre du Liban comme arbre remarquable, quelques semaines avant la demande par Promobat d'un permis de construire,
  • refus de transmettre durant 3 mois un diagnostic phytosanitaire, sous prétexte de son caractère privé, nous obligeant à saisir la CADA (commission d'accès au documents administratifs). La décision explicite de celle-ci oblige GPSO à transmettre enfin ce diagnostic qui se révèle inconsistant,
  • protection affaiblie pour Marnes, du pavillonnaire et de ses jardins arborés pourtant explicitement mentionnés dans la carte Trame verte du SCoT - Le PLUi devant être compatible avec les orientations de ce dernier dont la carte ci-contre est l'expression.
En agissant ainsi, les élus encouragent les habitants
à s'interroger sur ce qui motive un semblable enchaînement de décisions vis à vis d'un projet privé ?
et selon, à aller au recours administratif ou civil.

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Cliquez sur les onglets numérotés ci-dessous pour accéder aux informations.

◼ ︎17 Octobre 2022: mention du classement comme arbre remarquable du Cèdre du Liban au 8 avenue des Terrasses, dans la réunion publique présentant les choix de classement des arbres dans la modification N°2 du PLU.
Cedre_Remarquable_8av_Terrasses
image Doc_Presente_Reunion_Publique_20_Oct_2022.jpg (0.3MB)
14 décembre 2022: non-mention dans le document reçu par la MRAE (mission régionale de l'Autorité environnementale),
image 6_Plan_zonage_1_M2_MLC_05_12_2022_MRAE.jpg (0.3MB)

30 décembre 2022: dépôt d'une demande d'autorisation pour construire par la société Promobat, sous le Numéro de dossier C 092 047 22 C 0003 prévoyant la destruction du Cèdre.

► Conclusion

  • Cette décision de retirer la protection d'arbre remarquable au Cèdre du Liban et la proximité des dates ci-dessus interrogent sur la motivation des élus et sur les relations avec un promoteur privé.
Madame la Commissaire enquêtrice lors de l'enquête publique sur la modification n°2 PLU Marnes-la-Coquette, a parfaitement répercuté nos interrogations sur la non-mention du Cèdre du Liban au 8 av des Terrasses comme arbre remarquable, au titre du patrimoine protégé et sur notre demande de reclassement.

En réponse, GPSO qui a la charge d'élaborer la modification N°2 du PLU en liaison avec Mme le Maire :
  • reconnaît «le classement initial comme arbre remarquable du Cèdre du Liban»,
  • évoque des arguments confondant le Cèdre avec le Pin Maritime voisin
    • «des coupes nombreuses, qui ont pu fragiliser l'arbre et en dégrader l'apparence
    • sa proximité avec la voirie, qui, conjuguée à sa hauteur et son inclinaison, peut présenter un risque pour toute personne circulant sur le domaine public».
image CedreLibanPinImplantation8avdesTerrassesMarnesLaCoquetteBD.jpg (0.5MB)

► Conclusion

Dans sa conclusion Mme la Commissaire enquêtrice, sans déplacement sur place avec l'association, prend acte de la réponse peu convaincante de GPSO / Mairie.

Lors de la réunion du 19 avril 2023 en présence du promoteur ; Mme C.Barody-Weiss confirme la disparition de cette protection du Cèdre du Liban et mentionne une étude phytosanitaire du promoteur.

► Conclusion

Surprenant de voir pris en compte l'étude phytosanitaire d'un promoteur qui conjointement prévoit, pour construire 8 pavillons formant immeuble, la suppression du Cèdre du Liban !
La réunion publique du 19 avril 2023 en présence du promoteur, permet de voir la teneur du projet :
  • Bloc de 8 maisons mitoyennes (un immeuble ! ): 1.998,33 m2 pour 615 m2 existants sur 2.587 m2 de terrain, soit 3,24 fois la surface de plancher actuelle.
  • Cf le compte-rendu. Devant l'insistance des habitants, Mme le Maire dit demander au promoteur de corriger son projet et indique faire une seconde réunion. Dans les faits :
    • Les habitants sont informés d'une évolution mineure du projet (recul de 2 maisons non significatif de la prise en considération des préoccupations des habitants présentées dans le compte-rendu ci-dessus).
    • Quant à la réunion annoncée par Mme le Maire… elle est passée aux oubliettes.

Durant l'été,
  • le 22 août 2023, face à un premier refus de la Mairie - permis N° PC 092 047 23 C0003 - pour les raisons de surface de plancher passant à 2031,40 m2, «constituant une modification substantielle… sans faire l'objet d'un permis de construire modificatif».
    • puis, dans la foulée, un autre arrêté de refus pour compléter l'argumentaire de la mairie : «évolution de l'implantation des bâtiments modifiant le plan masse joint au permis», une nouvelle demande d'autorisation à construire doit être déposée.
    • Le promoteur réagit dès le 31 août 2023 avec une nouvelle demande sous le N° PC 092 047 23 C0005.
  • Ces allers-retours, traduisent une focalisation de la mairie sur les questions de surface de plancher et de plan masse sans avoir une vision globale et précise, dans l'instruction qui aurait dû conduire au refus de la demande d'autorisation à construire présentée par le promoteur Promobat.

► Conclusion

Il est dommage que Mme C.Barody-Weiss en tant que maire, avec des analyses partielles du permis par le service instructeur, et sans demander au promoteur, un diagnostic phytosanitaire du Cèdre par un organisme indépendant, n'ait pas davantage fait face au promoteur pour défendre les intérêts des habitants du Parc des Terrasses. C'est un atout donné aux acteurs immobiliers, qui de ce fait reviendront à la charge n'importe où sur Marnes-la-Coquette dès qu'une opportunité se présentera.
Le 20 Juillet 2023, première demande de l'association au Président de GPSO, avec copie à Mme le Maire de Marnes, Monsieur le Président du Tribunal administratif, Monsieur le Préfet, pour les avertir de la confusion entre les deux arbres.
Nous mentionnons une erreur erreur des services lourde de conséquences (la confusion de deux arbres distants) dans une des réponses qui ont été faites à Mme la commissaire enquêtrice :
  • «L'arbre mentionné par vos services comme incliné, de grande hauteur, proche de la voirie, avec de nombreuses coupes et qui déborde sur le domaine public est un Pin maritime et non le Cèdre du Liban « remarquable » Cf photo des deux arbres ci-dessous.

Le 21 septembre 2023, la réponse reçue de GPSO mentionne un élément nouveau :
  • «Ces justifications s'appuient sur des observations faites in situ et sont confirmées par un diagnostic phytosanitaire, qui indique la présence de traces de stress physiologique, pouvant s'expliquer par des sécheresses à répétition et des tailles importantes durant les mauvaises périodes.»

Le 17 novembre 2023, la communication de l'étude phytosanitaire est refusée :
Justification "Cette étude n'a pas été commanditée par la ville ou par GPSO, mais nous a été communiquée par une personne privée, sans autorisation quant à sa diffusion publique."
  • Cette étude étant mentionnée dans la réponse négative au reclassement du Cèdre en arbre remarquable, nous demandons le 27 novembre 2923 à la CADA (Comission d'accès aux documents administratifs) de décider si malgré la position de GPSO cette étude doit être rendue publique.
  • La réponse de Bruno Lassere - Président de la CADA est sans ambiguité et fort utile à tous note 1:
    • Avis n° 20237185 du 21/12/2023 : «En l’espèce, la commission souligne d’abord que la circonstance que le diagnostic phytosanitaire demandé a été établi par une personne privée est sans incidence sur son caractère communicable dès lors, en application des articles L124-1 et L124-3 du code de l’environnement, que ce document est détenu par une autorité administrative. Elle estime, ensuite , que le document sollicité est communicable à toute personne en faisant la demande, en application de l'article L311-1 du code des relations entre le public et l’administration et des articles L124-1 et suivants du code de l'environnement, sous réserve, le cas échéant, de l'occultation préalable des éventuelles mentions couvertes par un secret protégé, dans les conditions et selon les principes ainsi rappelés.»

Le 22 décembre 2023, le diagnostic phytosanitaire nous est enfin communiqué !
3 mois après notre première demande, et le lendemain de la réponse Cada !.
  • Le diagnostic phytosanitaire (daté du 27 oct 2022) démontre que c'est bien le projet immobilier qui est la principale raison avancée pour abattre le Cèdre et non un état phytosanitaire précis, justifié par des analyses approfondies non présentes dans ce diagnostic.

► Conclusion

Cette réponse de la CADA confirme que la non-communication par GPSO de l'étude phytosanitaire est non fondée juridiquement. La question demeure alors de savoir pourquoi de tels délais, pour cacher quoi ?

Divers points méritant une réponse de la part des élus

Entre :
  • les activités de lobbying du promoteur transmettant aux élus, une étude phytosanitaire sur le Cèdre, avec interdiction de la faire connaître publiquement,
  • le refus de communiquer cette étude par GPSO durant 3 mois. Après injonction de la CADA (commission d'accès aux documents administratifs), celle-ci (établie par une filiale du promoteur) se révèle inconsistante pour justifier un projet immobilier,
  • le refus de reclasser le Cèdre du Liban en arbre remarquable, alors qu'il est à la fois en bonne santé, le témoignage de notre patrimoine arboré, et un repère majeur d'identité pour les habitants du Parc des Terrasses.
◼ Il y de quoi s'interroger sur les motivations des élus GPSO et de Mme le Maire vis à vis du promoteur.
  • Leur fonction d'élus devrait les conduire à donner la priorité à l'intérêt général.
  • En acceptant un justificatif inconsistant (diagnostic phytosanitaire) d'une filiale du promoteur privé, les élus ne se décrédibilisent-ils pas ?
  • Tout citoyen devrait s'interroger et forger sa propre opinion sur ce qui peut fonder des décisions visant à porter atteinte à la qualité de vie, l'identité des habitants du Parc des Terrasses et donc des marnois.
  • En agissant ainsi, les élus ci-dessus, ouvrent la voie à une densification majeure en particulier des quartiers ouest - tant le Domaine de la Marche que le Parc des Terrasses - .
  • Leur faiblesse vis à vis des objectifs d'un promoteur privé est une faille qui sera bien vite exploitée par d'autres promoteurs sur l'ensemble des quartiers de Marnes (dont le Domaine de la Marche, le Bourg, le Parc de Marnes). Nous invitons les marnois concernés à rester très vigilants sur les demandes d'autorisations à construire.

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Déposé le 31 août 2023 par la société PROMOBAT sous le N° 092 047 23 C0005, ce permis se caractérise par : superficie totale du terrain 2 656 m2 : construction de 8 maisons individuelles mitoyennes à R+1 avec une surface de plancher créée : 2031,40 m2.
Signé par Mme le Maire le 2 novembre dernier, l'arrêté de validation du permis, qui prévoit d'abattre le Cèdre, a fait l'objet d'un recours gracieux.

Vous aussi, comme les habitants du Parc des Terrasses, mobilisez vous pour lutter contre la destruction du Cèdre du Liban et du Pin maritime.

Chers Voisins, Chères Voisines - SUITE VALIDATION du PERMIS DE CONSTRUIRE Promobat

Contre Promobat

Regardons notre quartier

Par ex l'avenue des Terrasses dans sa diversité, son caractère aéré, ses jardins arborés que l'on devine autour et à l'arrière des maisons… En résumé notre qualité de vie qu'il faut défendre.

Cliquez ci-après pour retrouver d'autres images de notre quartier
► ︎Explorons le quartier des Terrasses - forme urbaine et typologie du bâti - rue par rue
image Typologie_Terrasses.jpg (1.1MB)

Promobat, un projet qui voudrait nous imposer un immeuble compartimenté en maisons individuelles !

Ce projet Promobat ne respecte ni la forme urbaine, ni la typologie du bâti dans notre Parc des Terrasses.

C'est une atteinte insidieuse et un détournement de l'esprit du PLU.
Sous couvert de 8 maisons présentées comme mitoyennes et qui de la rue apparaîtront à 12 m / 13 m de haut… c'est un immeuble qui est construit.
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Rappel

Dans plusieurs documents, le PLU mentionne :
  • «bâti modéré»,
  • «La commune présente un caractère végétal marqué du fait de la présence de nombreux arbres dans les jardins particuliers et les espaces publics. Cette couverture végétale participe à l’identité de la commune et contribue à sa renommée»,
  • «Les zones UEa et UEaa correspondent aux quartiers d’habitat pavillonnaire au nord de la commune (Domaine de La Marche, quartier des Terrasses)».
Le 1 décembre 2023 - après plusieurs demandes des habitants, une réunion est organisée avec 6 habitants du Parc des Terrasses, en présence du promoteur et de la mairie.
  • Cette réunion a comme thèmes : plantations, hauteur maximale des constructions, implantation par rapport aux limites séparatives, décaissement et impacts sur les maisons du quartier, inquiétudes par rapport au stationnement et à la sécurité routière future de leur quartier (augmentation de nombre de points de sorties de véhicules, multipliés par 8, dans un virage, en montée), raisons sur la destruction du Cèdre du Liban, atteinte à l'aire racinaire du Pin maritime.

► Conclusion

  • Les réponses apportées ne suffisent pas à rassurer les habitants.

La démarche autonome des habitants

du Parc des Terrasses

Les habitants du Parc des Terrasses sont mobilisés dans une démarche autonome, d'initiative citoyenne, pour défendre la qualité de vie du Parc des Terrasses - Cf leur présentation.

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Ce recours gracieux adressé à Mme le Maire, au promoteur et à Mr le Préfet (avec demande de déféré-préfectoral Cf article L. 2131-8 du code général des collectivités territoriales), révèle parfaitement le caractère illégal, les approximations, omissions et erreurs du permis accordé au promoteur Promobat.

► Conclusion

Ce recours gracieux offrait la possibilité à Mme Le Maire de retirer son permis avant le 1 février 2024 comme le lui permet l'article L. 424-5 du code de l’urbanisme.
  • Elle ne l'a pas fait ouvrant la voie au dépôt, devant le tribunal administratif, d'un recours contentieux par les habitants des Terrasses.
  • C'est son choix, mais ce n'est ni un signe d'apaisement vis à vis des habitants du Parc des Terrasses, ni de bonne augure pour l'ensemble des Marnois qui seront confrontés un jour ou l'autre, aux choix de Mme le Maire lors de prochains projets d'urbanisme ou d'environnement.
L'extrait ci-contre du PV Conseil municipal du 1-02-2024, présente une question d'un élu, une réponse du Maire, avec répétition à l'identique par un autre élu.
Est-ce une discussion approfondie, entre les élus du Conseil municipal, sur les incidences de la décision de Mme le Maire : construction d'un immeuble compartimenté en maisons individuelles, déclassement du Cèdre du Liban 8 av des Terrasses.
image Extraits_PV_du_01.02.2024_CM_MarneslaCoquette.jpg (0.4MB)

  • Mme le Maire mentionne dans le CR du Conseil municipal : «des contraintes plus lourdes… les conséquences du futur cadre juridique du PLUi» :
    • Mais quelles seraient concrètement ces contraintes, ces conséquences ?
    • Le PLUi ne protègerait-il pas Marnes des dérives actuelles (projet Promobat du 8 av des Terrasses, non reconnaissance du Cèdre du Liban comme arbre remarquable)?
    • Mme le Maire a voté ce PLUi le 7 février 2024 dernier. Le Conseil municipal (donc tous les élus…) a donné son avis favorable le 6 mars 2024.
    • Au vu de la formulation du Maire, pourquoi le projet Promobat n'a-t-il pas fait l'objet d'une obligation de logements sociaux ?
Sur le respect de la loi SRU du 13 décembre 2000 :
  • Les 25% de logements sociaux mentionnés résultent d'abord de l'application de l'article 55 de la loi solidarité et renouvellement urbain (SRU). Le PLUi applique la loi.
  • Pour Marnes il fait référence à un secteur de mixité sociale dénommé SMS2 définit comme «un minimum de 25% de logements sociaux (en surface de plancher) pour les nouvelles constructions ou opérations de reconstruction à destination de logement de plus de 400 m² de surface de plancher ou d'au moins 10 logements».
  • Cette obligation concerne tous les quartiers de Marnes dont : Parc des Terrasses, Bourg, Gare, Y.Cariou, Parc de Marnes, Domaine de la Marche… Plus Mme le Maire autorise de nouvelles consctructions, plus il faudra, mécaniquement, des logements sociaux !
  • Au 1/01/2022 : la commune était à 21,19% avec 142 logements sociaux sur 670 résidents. Il en manque donc à cette date 25 !
  • A venir la situation au 1/01/2024.

► Questions - Dialogue - Prévention


Questions à Mme le Maire et aux conseillers municipaux ?

Pour préserver le caractère arboré de la commune, et maintenir la qualité de la vie dans le Parc des Terrasses

  • N'y avait-il pas d'autres possibilités que de valider ce projet Promobat précédé d'un enchaînement troublant de décisions : non-communication d'un diagnostic phytosanitaire, déclassement du Cèdre du Liban comme arbre remarquable quelques semaines avant le dépôt du permis de construire (cf les informations ci-dessus) ?

Pourquoi ?

  • Faire le choix d'abattre un Cèdre du Liban de plus de 50 ans d'âge et de valider la mort assurée du Pin maritime du fait d'une construction sur son aire racinaire !
  • Ne pas s'opposer clairement aux objectifs et arguments du promoteur qui procède à un détournement insidieux du PLU.

◼ En écoutant davantage les marnois

opposés à ce type de projet immobilier, mais pas à des constructions pavillonnaires raisonnables respectant la forme urbaine (le PLU parle de «bâti modéré, de couverture végétale qui participe à l’identité de la commune et contribue à sa renommée»), vous auriez pu avoir le plein soutien des habitants du Parc des Terrasses.

Les marnois sont attachés au dialogue, notre association aussi

Les élus (adjoints ou conseillers du Parc des Terrasses) semblant silencieux sur ces questions d'urbanisme et d'environnement qui touchent au vécu de chacun
  • Doit-on penser qu'ils acceptent de voir détruit un patrimoine historique arboré et réduit la qualité de vie des Marnois du Parc des Terrasses ? (note 2 - Infos élus)
Les risques s'accumulent, si l'on n'y prend garde
  • A 5, 10 ou 15 ans la destruction probable de la qualité de vie et de l'esprit village de notre commune.
  • Une évolution à plusieurs vitesses selon les quartiers de notre village, qui pourrait mettre à mal l'unité et l'identité de notre commune.

Malgré les récentes décisions de la mairie,
notre association reste ouverte au dialogue


Prévention des risques naturels

Cf le dossier departemental des risques majeurs 28/02/2024 - mouvements de terrain.
Exemples récents
  • L'effondrement du 4 mars 2024 du mur au 17 av des Terrasses, sur l'escalier des Terrasses doit nous faire agir et non simplement constater !
  • Fissuration de la chaussée sur l'A13 : propos du Préfet Hotiaux «Les analyses menées montrent aujourd’hui que les travaux réalisés, à l’extérieur de l’ouvrage sur un chantier de travaux à proximité sont, selon l’hypothèse la plus probable, les faits générateurs de ce mouvement de terrain »
Incidences du ruissellement pluvial
L'enjeu : maîtrise de l'imperméabilisation des sols… et prise en compte du contexte (point haut à 164m sur la parcelle et pente vers Vaucresson).
Le risque argile modéré - tassements différentiels - cliquez ici (note 3)
Le projet de construction reviendrait à décaisser sur une hauteur de 3 m une surface - 40% de 2656m2 - soit sur la parcelle en pente, un volume probablement entre 2O00 et 3000 m3.

Les risques naturels peuvent concerner les maisons de l'autre côté de l'avenue des Terrasses et celles situées en dessous du projet vers Vaucresson, côté pair et impair.

Pour le moins, sur ce type de parcelle et sa localisation en point haut, une étude indépendante d'hydrogéologie devrait préalablement être exigée.


Les deux facettes de notre village

L'occasion d'affirmer le vivre ensemble, la volonté de protéger, de ménager notre patrimoine arboré
et de défendre la qualité de vie pour tous les marnois.

image LesDeuxFacettesdeNotreVillageBD.jpg (0.3MB)
➤ Menu - Rappel sur

Note 1 Cada (Commission d'accès aux documents administratifs)
Commentaire de la Cada suite à saisie par l'association.
«La commission rappelle que l'article L124-2 du code de l'environnement qualifie d'informations relatives à l'environnement toutes les informations disponibles, quel qu'en soit le support, qui concernent notamment : « 1°L'état des éléments de l'environnement, notamment l'air, l'atmosphère, l'eau, le sol, les terres, les paysages, les sites naturels, les zones côtières ou marines et la diversité biologique, ainsi que les interactions entre ces éléments ; / 2° Les décisions, les activités et les facteurs, notamment les substances, l'énergie, le bruit, les rayonnements, les déchets, les émissions, les déversements et autres rejets, susceptibles d'avoir des incidences sur l'état des éléments visés au 1°, ainsi que les décisions et les activités destinées à protéger ces éléments ; / 3° L'état de la santé humaine, la sécurité et les conditions de vie des personnes, les constructions et le patrimoine culturel, dans la mesure où ils sont ou peuvent être altérés par des éléments de l'environnement, des décisions, des activités ou des facteurs mentionnés ci-dessus ; / 4° Les analyses des coûts et avantages ainsi que les hypothèses économiques utilisées dans le cadre des décisions et activités visées au 2° ; / 5° Les rapports établis par les autorités publiques ou pour leur compte sur l'application des dispositions législatives et réglementaires relatives à l'environnement».
Note 2 - Infos élus
Vu l'art L2121-13 : «Tout membre du conseil municipal a le droit, dans le cadre de sa fonction, d'être informé des affaires de la commune qui font l'objet d'une délibération.», le Conseil municipal a-t-il délibéré des conséquences de ce choix fait par Mme le Maire ?

Note 3 - Retrait-gonflement des sols argileux
  • «Le retrait-gonflement des sols argileux est un phénomène naturel lié aux variations en eau du terrain. Un sol argileux change de volume selon son humidité, entraînant des tassements verticaux et horizontaux ainsi que des fissurations du sol plus ou moins conséquentes qui, bien que non dangereuses pour l’homme, peuvent engendrer régulièrement des endommagements importants pour les bâtiments, notamment pour les maisons individuelles construites sur des fondations superficielles. Les éléments jointifs à la construction tels que les garages, terrasses ou encore perrons peuvent aussi se détacher. Ces tassements peuvent également entraîner une distorsion des portes et fenêtres, une dislocation des dallages et des cloisons et, parfois, la rupture de canalisations enterrées.»
  • Cf tassements différentiels avec le retrait-gonflements des argiles

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